Изменения 214-го закона: какие права покупатель новостройки получил, а какие – потерял?

2010-11-08

Изменения 214-го закона: какие права покупатель новостройки получил, а какие – потерял? 08 ноября 2010

Поправки к легендарному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ожидались давно. С тех пор, как президент РФ подписал федеральный закон № 119, содержащий ряд изменений к ФЗ № 214 и другим законодательным актам, касающимся строительства, прошло больше трех месяцев. И никакой революции не случилось. Почему?

На этот вопрос с помощью экспертов старался ответить журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Самое главное: обязателен к исполнению
Самая важная поправка к 214-ФЗ заключается в том, что отныне он носит обязательный характер: продажа квартир в строящихся домах допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом (застройщиком, девелопером и т.п. – от ред.) облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов», - гласит теперь закон. Таким образом, не разрешается применять альтернативные схемы, в том числе столь популярные предварительные договоры и векселя.

Правда, само по себе данное нововведение ничего не изменило: «Застройщики обязаны были работать по рассматриваемому закону еще с 2005 года, что вытекало из статей 1 и 3», - пояснил www.metrinfo.ru адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», и сделки по альтернативным схемам де-юре были вне закона, однако никакой кары за их использование не предусматривалось. Теперь она появилась: ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП РФ) предусматривает штраф: от 20 до 50 тыс. руб.; на юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. руб. «Причем организация может быть привлечена к ответственности за каждый факт нарушения закона, т.е. за каждый платеж от клиента», - добавляет Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ.

Также застройщику может быть выписано предписание о приостановлении деятельности до тех пор, пока он не будет готов работать в соответствии с ФЗ-214. Именно такое возможное наказание, по мнению экспертов, может способствовать более активному переходу строительных компаний на договоры долевого участия (ДДУ).

Другие поправки постелили мягко
Помимо этого закон 214 стал более лоялен к застройщикам и девелоперам. Прежде всего, их освободили от уплаты НДС.

Упростилась и схема регистрации договоров долевого участия (ДДУ). Требуемые от застройщика документы предъявляются Росреестру лишь один раз – при регистрации первого договора по данному объекту, а перечень документов сократился – из него исключен план создаваемого объекта с указанием планируемой площади. Сжались и сроки государственной регистрации - до 5 дней.

«Изменения к закону наконец-то сняли проблему с прекращением залога на объекты, которые на момент ввода в эксплуатацию не были реализованы по договорам ДДУ, а также на земельный участок. Ранее этот процесс не был урегулирован, и застройщик вынужден был нести дополнительные расходы по аренде земельного участка, а также были существенные ограничения по продаже помещений в доме после ввода его в эксплуатацию», - рассказывает Теему Хелпполайнен (ЮИТ).

Теперь покупатель может просрочить очередной платеж по ДДУ максимум на 2 месяца (раньше было 3), по прошествии которых застройщик имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. А вот покупатель отныне не может подать иск об его расторжении, если не получит в собственность квартиру в оговоренный в договоре срок, – статья 9 закрепляет за застройщиком право на двухмесячную отсрочку. Например, если в договоре написано, что объект долевого строительства будет передан дольщику 15 ноября 2010 г., то застройщик имеет право передать его до 15 января 2011 г. безо всяких отрицательных последствий для себя. Более мягкими стали и гарантийные обязательства строительных компаний: гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование снижен с 5 до 3-х лет.

А еще застройщик получил право привлекать денежные средства по ДДУ и в том случае, когда земельный участок под строительство находится в его распоряжении по договору субаренды, а не только по договору аренды или на основании документа о собственности, как было ранее.

Поперек закона
И все же, есть ощущение, что ничего не меняется. Как и прежде компаний, строящих по 214-му закону всего лишь около 10%, эту цифру подтвердил нам Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ». Из опрошенных нами компаний лишь концерн ЮИТ, Пересвет Инвест, Ярт Девелопмент (ЖК «Новая Апрелевка») и ФСК «Лидер» заявили, что строят только по 214 закону, а большинство компаний признались, что заключают договоры долевого участия не по всем своим объектам, а по некоторым (в среднем в 20-50% случаев). Причем чаще в соответствии с законом продаются квартиры в домах бизнес-класса или класса люкс либо в домах, расположенных в Подмосковье.

Так что застройщики предлагают все те же хорошо известные схемы – заключение предварительного договора купли-продажи, покупку векселей, договоры займа и т.п. Они работают и будут работать, «причем еще очень долго и в больших объемах», - считает Сергей Мигунов («КОНТИ»), ведь привлекать деньги по 214 закону до получения разрешения на строительство нельзя, а в большинстве случаев инвестиции нужны уже на начальном этапе, когда разрешительных документов еще нет. Проблему могло бы решить привлечение кредитных ресурсов, «но в сфере кредитования пока не преодолен кризис доверия, таким образом, застройщики весьма ограничены в средствах и возможностях», - добавляет Сергей Мигунов.

Однако другие эксперты рынка ожидают, что многим строительным компаниям все же придется приостановить свою деятельность, чтобы привести свои проекты в соответствие с 214-ФЗ (заключить ДДУ).

Переходу мешают старые «грабли»
Итак, главная причина – почему компании не готовы заключать ДДУ - запрет на привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство. Собственно, эта причина мешала переходу и раньше, до принятия поправок. А процедура получения разрешения продолжает зависеть от чиновников.

«Разработка и согласование всей проектной и разрешительной документации, даже если не учитывать выкуп земли или прав на застройку, составляет 15-20% всех затрат на проект и растягивается на 1,5-3 года с момента получения «голой» площадки. Есть проекты, особенно в ЦАО, где согласование проектных решений, объемов и назначения площадей длятся уже по 10-15 лет, и каждый новый чиновник, садящийся в кресло «принимающего решения», предлагает доработать проект в соответствии с внезапно возникающими новыми требованиями, - рассказывает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – И только крупные девелоперы с запасом собственных средств или со стабильным доходом от продажи квартир в уже готовых проектах могут успешно работать по такой схеме».

Банки по-прежнему неохотно финансируют строительные проекты, многочисленные небольшие застройщики порою просто вынуждены начинать продажи на только-только огороженной площадке и обращаться к «серым схемам», чтобы не затягивать начало строительства. «Проблема заключается и в самой структуре нашего государства, определенного как большой чиновничий аппарат, создающий значительные проблемы, в том числе и в области строительства», - говорит Олег Сухов («Первый Столичный Юридический Центр»).

Проблемы возникают не только при получении разрешения на строительство, но и при регистрации ДДУ и сдаче готового дома в эксплуатацию. Так, теперь упрощен процесс регистрации договоров долевого участия, но «к сожалению, чтобы ни прописывалось в документах, регистрационные службы на местах при этом чинят такие препятствия, что ни один закон помочь не может», - констатирует Олег Сухов.

«На практике часто имеет место существенная задержка выдачи разрешения на ввод построенных объектов в эусплуатацию, либо задержка в подписании акта реализации инвестиционного проекта - продолжает тему Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити ХХI век». - В результате таких задержек застройщики могут не выдержать заявленные перед долевыми инвесторами сроки передачи квартир. В этом случае ответственность перед дольщиками несут застройщики, а государство - нет».

«Работу по 214 закону также осложняет длительная и усложненная процедура расторжения договора с недобросовестным клиентом, задерживающим выплаты», - считает Теему Хелпполайнен (концерн ЮИТ). «К тому же ФЗ-214 по-прежнему не регламентирует отношения застройщика и субподрядчика, - напоминает Сергей Мигунов, - таким образом, покупателю он дает мощный механизм воздействия на застройщика, а застройщику государство не предлагает никаких механизмов воздействия на независящие от него факторы».
И даже если есть желание работать в соответствии с буквой закона, это зачастую просто невозможно: «Площадки по большинству строящихся в настоящее время проектов были получены в середине 2000-х годов, когда ФЗ-214 был фактически неработоспособным и, более того, абсолютно невостребованным покупателями. Соответственно, и правоустанавливающую документацию застройщики оформляли «как получится». Сейчас же привести всю документацию под требования закона может быть слишком затратно по времени и деньгам, особенно в сопоставлении с нераспроданными остатками квартир в жилом доме», - рассуждает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

Почему застройщики не боятся наказания
Однако на 214-й закон компании не переходят еще и потому, что… он сам позволяет этого не делать. Да, введены штрафы, но их размер не столь уж значителен – не более 1 млн. руб. по каждому ДДУ, в то время как квартира в московской новостройке на высокой стадии готовности стоит в среднем 6-8 млн. руб. Если реализовывать ее по «серой» схеме, можно сократить расходы – примерно на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Причем, действительно лишь возможного, так как «договор, заключенный в нарушение закона 214-ФЗ, может быть признан недействительным только по иску гражданина, заключившего такой договор», - сообщает Теему Хелпполайнен (концерн ЮИТ). То есть, если покупателя устраивает «серая схема», и дом благополучно строится, никто не будет штрафовать застройщика.

Проблемы у него могут возникнуть, только если он действительно серьезно нарушит свои обязательства, и все покупатели подадут коллективный иск в суд и потребуют от застройщика возврата всех средств, уплаты неустойки, равной двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ, и убытков.

Революции ждать не стоит
Тем не менее, какие-то изменения на рынке принятые поправки все-таки вызовут или уже вызвали. Так, по мнению Сергея Мигунова («КОНТИ») 214 закон серьезно ограничивает работу строительных компаний, а мер по упрощению административных процедур, согласований, разрешений никто не предпринимает. Из-за этого будут сняты с продажи объекты на ранней стадии реализации. Также, предположил эксперт, большое количество компаний могут приостановить продажи до момента перехода на работу по ФЗ-214, а это повлечет за собой заморозку объектов, а позднее может привести к снижению объема предложения, в результате чего увеличится стоимость недвижимости, от чего пострадает конечный покупатель. Но в плане рисков для покупателей что-то принципиально не изменится. Впрочем, по мнению Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), стоимость квартир в результате принятых поправок вырастет незначительно.

А Теема Хелпполайнен (ЮИТ) считает, что поправки скажутся только на небольших компаниях и слабых игроках и ничего не изменят для стабильных и успешных. Кроме разве что того, что такие застройщики, кстати, в большинстве своем уже давно работающие в рамках ФЗ-214, смогут получить дополнительный приток клиентов в связи с временным сокращением объема рыночного предложения.

А в более отдаленной перспективе механизмы 214 закона вполне могут стать единственно возможными на рынке, и причиной тому будут не штрафные санкции, а выбор потребителя: «Заключение договоров долевого участия уже стало важным конкурентным преимуществом, влияющим на продажи, и поэтому доля компаний, работающих по 214 закону, с каждым годом будет увеличиваться, и со временем все компании перейдут на него, - уверен Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ».

Также необходимыми условиями для работы закона, по мнению Олега Сухова («Первый Столичный Юридический Центр»), должны стать упрощение получения разрешительной документации на строительство и создание специального государственного органа, который будет «тотально» контролировать застройщиков по исполнению законодательства в данной части.

Резюме журнала о недвижимости www.metrinfo.ru
Поправки к закону 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» были ожидаемы, а их необходимость – очевидной, но толку от них пока немного. Хотя закон и принимался с большим шумом. Теперь же, чтобы он начал действовать в полную силу, - с одной стороны необходимо урезонить чиновников, а с другой - ввести существенные санкции за неисполнение закона.