Бум на складскую недвижимость в МО: что нас ждет в 2011 году?

2010-12-15

До конца 2010 года осталось не так много времени, уже можно начинать подводить итоги и делать прогнозы на новый, 2011 год.

Прежде всего, немного о результатах года.  Год охарактеризовался аномальной летней жарой и сложно предсказуемым поведением рынка складской недвижимости: у нас был неплохой первый квартал, жутко тихое лето, слабый сентябрь – и исключительно “горячий” четвертый квартал.  Свободных складских площадей становится все меньше, уровень вакантных площадей уже близок где-то к 5% (с учетом заключаемых сейчас договоров аренды), на следующий год запланировано порядка 550-650 тыс.кв.м., но с учетом специфики спроса их будет не хватать.  Появился спрос на решения “под ключ”, причем такой, которого мы не видели ранее на индустриально-складском рынке.  Арендные ставки начали идти вверх, а собственники перестали предоставлять специальные условия при появлении крупного клиента.  Да и средний размер заявки начал решительно увеличиваться – заявки от 10.000 кв.м. опять не редкость для девелоперов.  Некоторых своих сотрудников я вижу в офисе достаточно редко, чтобы при их появлении интересоваться, не случилось ли чего: количество показов и переговоров выросло значительно.

Однако можно ли сказать, что начавшийся в конце года бум на складскую недвижимость московской области продолжится и в 2011 году?  Возврат ли это активного спроса или временное явление?  Что случится в регионах – ведь там нет существенной активизации до сих пор, а сделки по аренде идут благодаря выходу в миллионники крупных федеральных торговых компаний?

Я предполагаю, что по занятию помещений высокая активность продлится где-то до апреля.  К майским праздникам будут практически полностью выбраны качественные складские площади на удалении до 20 км на основных для логистики направлениях.   Арендные ставки пойдут еще немного вверх (уже с кризисных 100-110$ ставка выросла до 110-120$ – и это за последние шесть-девять месяцев), а затем активность потребителей немного замедлится на период летних отпусков, да и к новым ставкам нужно будет привыкнуть.  И, как в 2010 году, активизация опять начнется в конце сентября – однако борьба за площади продолжится уже на удалении до “бетонки”, предлагаемые на склады класса А ставки в районе 120-125$ (“чистая” ставка, без операционных и коммунальных затрат) уже не будет никого удивлять.   Рынок, как избушка на курьих ножках из сказки, повернется к арендаторам отвернется от арендаторов в связи с нехваткой качественного предложения.  Увеличится количество сделок по строительству “под ключ”, и рынок девелопмента складских помещений станет достаточно привлекательным для того, чтобы ожидать дальнейшего развития рынка и строительства новых складов в 2012 году.  Спроса, как я считаю, должно хватить на 2011 год, в то время как в 2012 году, благодаря конкуренции среди девелоперов, “волна” спроса несколько схлынет и рынок опять начнет стабилизацию.  До следующей волны.

Однако спрос в МО не выльется в существенную активизацию в городах-миллионниках.   В ряде городов еще есть незаполненные арендаторами складские площади, и – так как инвесторы уже один раз обожглись на региональных проектах – прежде всего клиентам будут предложены решения по строительству под заказ.   Крупные федеральные игроки будут рассматривать всего несколько ключевых городов для развития (например, Екатеринбург, где уже нет свободных качественных складских помещений), и существенных объемов спекулятивного строительства в регионах мы пока не увидим.

В целом 2010 год был очень интересным, да и 2011 год обещает нам немалую активность на рынке.   Я думаю, пресс-релизы в 1 квартале 2011 года расскажут об успехах конца года текущего гораздо лучше, чем это здесь пытаюсь сделать я.   Так что всех с наступающими праздниками и концом года, ну а мы пока позакрываем еще сделки…