Куда бы деньги вложить?: Россияне потратили миллиарды на покупку жилья за рубежом

2011-02-18

В 2010 году россияне потратили на покупку жилья за границей более 12 миллиардов долларов, а в 2009 году - 11,3 миллиарда долларов. И это только на квартиры. А еще наши сограждане инвестируют в отели, торговую и офисную недвижимость по всему миру. Так на что же именно тратятся соотечественники и что приносит наибольший доход от вложений в рынок недвижимости?

Инвестируют во все

Можно не сомневаться, что в связи с улучшением экономической ситуации рост инвестиций россиян в зарубежную недвижимость продолжится и впредь. По данным риелторов, граждане вкладываются в различные сегменты рынка недвижимости во многих странах: офисы в Великобритании, доходные дома в Германии, виллы в Италии, Франции, Черногории и Хорватии, отели в Испании, жилье в Болгарии и Израиле... Список можно продолжать до бесконечности. При этом данные о том, какая же страна является самой популярной у россиян, сильно разнятся. Это и объяснимо, ведь каждая риелторская компания стремится подогреть спрос к тем рынкам, на которых она специализируется.

По самым свежим данным, предоставленным компанией "МИЭЛЬ-Distant Property Management", самой популярной у российских покупателей жилья в 2010 году стала Италия, на которую пришлось 35 процентов от всех сделок с жилой недвижимостью за границей. На втором месте по числу покупок оказалась Болгария (15 процентов). При этом, по данным экспертов компании, в 2008 и 2009 годах эта страна возглавляла рейтинг (60 и 32 процента сделок соответственно). Третью позицию заняли США, на которые пришлось 12 процентов сделок.

Совокупная доля сделок с недвижимостью в Западной Европе по итогам прошлого года составила 64 процента. Помимо Италии, россияне вкладывались в недвижимость в таких европейских странах, как Чехия (9 процентов), Испания (8 процентов), Германия (7 процентов) и Великобритания (5 процентов). А вот интерес к недвижимости Черногории за год упал с 30 до 1,5 процентов, что аналитики объясняют нестабильностью этого рынка в кризис.

По данным участников рынка, средняя стоимость сделки увеличилась за год с 220 до 285,1 тысячи евро. Более чем в два раза увеличилась и минимальная сумма покупки - с 33 тысяч евро (студия в Египте) в 2009 году до 83 тысяч евро (апартаменты с одной спальней в Италии) в 2010 году. Среди основных тенденций прошлого года эксперты также отмечают рост общего объема сделок, смещение интереса россиян к более стабильным европейским рынкам и снижение объема инвестиционных сделок. В 2011 году аналитики прогнозируют рост спроса на недвижимость в Чехии, Латвии и Словении.

Интерес россиян, конечно, распространяется не только на жилье. По данным агентства недвижимости Gordon Rock, в 2010 году суммарный объем инвестиций в гостиничную недвижимость в Европе составил 4,5 миллиарда евро, из которых на долю инвесторов из России и стран СНГ пришлось около 8 процентов (причем россияне составляют более 60 процентов среди них). По прогнозам экспертов, в 2011 году их доля увеличится до 10 процентов, а вложения превысят 500 миллионов евро.

Согласно обзору, 60 процентов запросов приходится на сделки стоимостью до 2 миллионов евро (мини-отели до 25 номеров). На покупку объектов ценой до 7 миллионов евро (отели до 50 номеров) приходится 25 процентов. Приобретением гостиниц дороже 7 миллионов евро (свыше 50 номеров) интересуется 15 процентов инвесторов. По оценкам Gordon Rock, только 30 процентов инвесторов имеют опыт управления гостиничным бизнесом. Как следствие, не более 40 процентов покупателей планируют лично управлять приобретаемым объектом, остальные намереваются поручить руководство профессиональной управляющей компании.

Как отмечают аналитики рынка, наиболее популярны среди российских инвесторов и инвесторов из СНГ отели в Карловых Варах, Баден-Бадене и Праге. Причем именно высокий интерес наших соотечественников привел к тому, что цены на объекты гостиничной недвижимости в этих городах за последние два года выросли в среднем в 1,5 раза.

Ранее аналитики сообщали, что наибольшей популярностью среди россиян, профессионально инвестирующих средства в зарубежную недвижимость, в последние несколько лет пользуются отели, доходные дома и торговые центры в Германии. По данным компании, стоимость таких объектов варьируется от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов евро. Доход владельцев от гостиничной деятельности или сдачи помещений в аренду составляет от 7 процентов годовых.

В целом на Германию приходится 25 процентов инвестиционных запросов от россиян на покупку недвижимости различного назначения за рубежом. Эксперты объясняют это тем, что в Германии инвесторы могут найти оптимальную комбинацию из невысоких цен, достаточно высокого рентного дохода и возможности получить ипотечный кредит на хороших условиях.

В агентстве недвижимости "Бекар" утверждают, что Германия является одной из самых популярных среди россиян стран для покупки жилья. 22 процента сделок с немецкой недвижимостью совершается с целью инвестиций. Большой интерес частных инвесторов к Германии, в частности, объясняется хорошими условиями для сдачи квартиры в аренду местным жителям. При этом цены на покупку квартир, уверяют риелторы, в этой стране могут быть в несколько раз ниже, чем в России. Так, за 550 тысяч рублей можно купить квартиру-студию в городке Вупперталь. В 800 тысяч рублей обойдется "однушка" площадью 31 квадратный метр в Эссене. За 1,5 миллиона продается квартира площадью 33 "квадрата" в новом доме в Берлине. При этом окупаемость таких объектов, по оценкам "Бекар", составляет в среднем 12 лет. Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и достигает всего 50-100 евро. Если объект недвижимости сдан в аренду, коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а налог с дохода от сдачи в аренду составляет 23 процента.

Европейский миф

Некоторые наши сограждане до сих пор полагают, что покупка недвижимости в Европе - удел миллионеров. Между тем, аналитики портала "ГдеЭтотДом.Ру" развеивают этот миф. Эксперты утверждают, что покупку квартир в Европе может позволить себе даже россиянин с невысоким доходом. При этом они подчеркивают, что низкая стоимость недвижимости может быть обусловлена уровнем жизни в регионе, удаленностью от развитых центров, отсутствием полного набора удобств или необходимостью ремонта.

Согласно составленному порталом рейтингу, по количеству дешевых предложений квартир и домов лидируют Эстония и Болгария. Здесь цены стартуют с отметки в 100 тысяч рублей. За эту сумму в эстонской глубинке под названием Пюсси можно купить квартиру площадью до 50 квадратных метров, которая требует капитального ремонта. В Болгарии за такую стоимость предлагается дом площадью 80-150 "квадратов" в районе Руссе. Квартиры и дома стоимостью от 150 тысяч рублей продаются в эстонском городе Кохтла-Ярве или в болгарском Враце или Монтане.

Второе место рейтинга делят Чехия и Литва, где можно приобрести жилье по цене от 200 тысяч рублей. В частности, в чешском городе Теплице можно купить "двушку" общей площадью 53 квадратных метра в панельном доме за 207 тысяч рублей. А в литовском районе Укмерге за эти же деньги продается двухкомнатная квартира в кирпичном доме.

На третьем месте в списке - Германия с минимальной стоимостью жилья 280 тысяч рублей. Например, небольшую квартиру общей площадью 38 квадратных метров в Саксонии можно приобрести за 276 тысяч рублей. В Нюрнберге предлагают купить "трешку" в доме 1970 года постройки за 277 тысяч рублей. Правда, собственник может проживать в ней только 5 недель в году. В остальное время в квартире проживают арендаторы за 110 евро в месяц.

Апартаменты в курортном районе Скалея (Италия) продаются за 592 тысячи рублей. Небольшая квартира, площадью всего 18 квадратных метров, расположена в семиэтажном доме. В Финляндии за 750 тысяч рублей предлагается дом 1950 года постройки, в районе Пункахарью. Дом находится в лесу на участке 30 соток.

Самый дешевый дом в Черногории продается в районе Чань за 769 тысяч рублей. Дом расположен на земельном участке 345 квадратных метров. Самую дешевую квартиру в Испании предлагают в городе Аликанте. За один миллион рублей можно купить квартиру общей площадью 60 метров. Самую дешевую квартиру в Афинах можно приобрести за 1,3 миллиона рублей. Квартира общей площадью 54 квадратных метра расположена в многоэтажном доме на 6 этаже.

В России тоже можно заработать

Между тем инвестировать в недвижимость можно и в России. Так, по данным исследования компании Penny Lane Realty, наиболее привлекательным городом России с точки зрения инвестиций в жилье в настоящее время является Екатеринбург. На втором месте рейтинга расположилась Казань. В топ-5 также попали Томск, Краснодар и Ростов-на-Дону. Москва и Петербург в список не вошли, поскольку, по мнению экспертов, эти города привлекательны лишь для ограниченной группы инвесторов, которые могут вложить 5-10 миллионов долларов сроком на 3-5 лет.

При составлении рейтинга эксперты учитывали целый ряд параметров: безопасность для жизни, экологическую обстановку, стратегическую важность градообразующих отраслей производства, экономическую эффективность градообразующих предприятий, доход на душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынке и объемы жилищного строительства.

По данным экспертов компании "ИНКОМ-Недвижимость", наибольшей популярностью среди частных инвесторов в недвижимость в Москве пользуются объекты формата стрит-ритейл (аренда помещений на первых этажах жилых зданий). Чаще всего помещения площадью от 150 до 400 квадратных метров реализуются с долгосрочными договорами аренды на 5-10 лет. Высокий спрос, ограниченное количество предложений и минимальные риски делают этот формат особенно ликвидным. Минимальная цена готового арендного бизнеса в столице оценивается в среднем в 50 миллионов рублей, а сроки окупаемости доходят до 12 лет.